2018年欧洲连锁酒店市场:西班牙获欧洲 “三最”

2017年,连锁酒店无论是数量还是市场份额比例与上年相比较均有所增长。法国、英国、西班牙和德国四大欧洲主要资本主义国家为连锁酒店品牌主要入驻国。

那么,在我们调研的范围中,每个欧洲国家市场又有着各自怎样的特点,在欧洲整体市场中比重多少呢?今天,我们先从地中海沿岸国家西班牙、意大利、克罗地亚、塞浦路斯向您介绍。

西班牙:欧洲 “三最”

2017年,西班牙连锁酒店市场迎来4%的新增项目和1.8%的新增客房数。平均单个连锁酒店持有158间客房,较上年相比略有所下降。

如下表数据显示,西班牙拿下我们调研范围内欧洲12国的三“最”:连锁酒店市场渗透率最高(占市场总供应的33% )、连锁酒店品牌数量最多和本土连锁酒店品牌数最多(204个)。在此基础上,西班牙也是欧洲连锁酒店市场增长最快的国家之一,连锁酒店品牌(国际和本土总计)2017年增长率为21%,仅次于法国。这些信息反映出投资人士对西班牙市场的前景的积极态度。


数据来源:浩华国际咨询中国事务署

西班牙长期以来一直是国际投资者所关注的热点地区。国内市场上,老年公寓和学生公寓在不少情况下比酒店提供更诱人的投资回报率,因而近年来在西班牙属于热点投资市场。

这一现象的一个主要推动因素是政府近年来推出的“黄金签证计划”。简单来说,就是为了鼓励外国投资人士投资,对符合基本条件且项目投资额不少于50万欧元的投资者,开放“快速通道”方便申请当地公寓类项目持有权。

对此,投资者可享受到的优惠包括:自由进出欧洲申根国、优惠缴税等等。

从客房数量来看,美利亚(Meliá)酒店集团和雅高集团分别领占当地市场本土品牌和外国品牌中的领导地位。雅高在西班牙共计开业73家酒店。B&B集团排名则较上年上升三位,为当地市场上国际连锁酒店品牌中排名第七的酒店集团。

西班牙未来新建酒店项目 (2018-2019)
按地区分布统计


数据来源:浩华国际咨询中国事务署

意大利:最低的国际连锁品牌渗透率

2017年,意大利酒店市场表现突出。全年,酒店客房出租率比上年上涨4%,平均房价上涨4.1%,平均可出租客房收入上涨8% 。与酒店市场同期发展的是意大利旅游业,首都罗马2017年国内和国际游客分别增长了590万和875万人次。其他意大利主要城市也经历类似旅游黄金期,2017年,威尼斯旅游人次从300万增长至400万,佛罗伦萨从200万增长至260万,等等。旅游人次的增长催生更多旅游住宿需求,直接促进了当地酒店业的发展。


数据来源:浩华国际咨询中国事务署

意大利的连锁酒店市场最大特点,是国际品牌的市场渗透率几乎为欧洲最低。尽管下面的图表看,意大利的国际连锁品牌和国际品牌体量居欧洲第二,但市场上同时存在大量独立酒店。整合国际和本土品牌,连锁酒店数量也仅占市场总供应的5%,客房数量仅占市场总客房数的 15%。这个比例和意大利邻国法国( 21%)和西班牙( 33%)相比实在差距有点大。

值得关注的是,意大利的本土连锁酒店发展突出,以高达137的品牌数在欧洲仅次于西班牙。


数据来源:浩华国际咨询中国事务署

从连锁酒店的类型分布来看,绝大部分约65%的酒店分布在中高端市场,23%为中端定位,10.9%为奢侈定位。在意大利,经济型和超经济型连锁品牌占比微乎其微 (1.5%) 。

我们截取市场主要份额的中高端定位和奢侈定位酒店数据,其主要国际连锁品品牌主要有(数据统计至2018年2月):


数据来源:浩华国际咨询中国事务署

维罗纳,那不勒斯和巴勒莫(以及西西里岛)作为意大利三大主要投资热点地区,集中了本国大量连锁酒店项目。另外,我们预计,本土连锁酒店在未来两三年周期内将逐渐转型特许经营的发展方式。目前,特许经营主要为境内国际连锁酒店集团采用,本土集团仍主要偏好租赁模式。但随着市场越发成熟,市场趋势是各个酒店集团将逐渐向特许经营管理方式过渡。

克罗地亚:受季节性影响的东欧旅游国

作为一个对大部分中国投资者陌生的小国,克罗地亚当地人文和自然资源非常丰富,酒店市场发展相对缓慢。尽管市场本身体量不大,但连锁品牌的渗透率较高——酒店数量和客房数量占国内整体市场供应约25%和53%。 克罗地亚酒店市场主要由本土连锁品牌主导,酒店运营的季节性因素明显,国际连锁入驻克罗地亚的动因显不足。

目前,该国面临的最大问题是缺乏外国投资者。其中有诸多原因:

  • 本土投资者往往以独资模式垄断项目
  • 旅游资产的私有化进程缓慢
  • 旅游资源的季节性表现强
  • 投资行政手续冗杂缓慢

作为沿海国,克罗地亚的旅游资源季节性表现明显。受此影响,酒店业全年的可运营期较短。该国主要城市的酒店市场,如杜布罗夫尼克,斯普利特,里耶卡和伊斯特拉地区,均受季节变化影响。

整体看来,2017年克罗地亚酒店市场表现出积极势态。客房出租率整体增长了4%,平均房价增长了7%,单间客房营业利润增长12%。


数据来源:浩华国际咨询中国事务署

从市场未来供应来看,排除小体量酒店后,我们统计了9个未来规划或在建项目共计2 000间客房,其中4个分布在萨格勒布。新增项目主要由希尔顿、万豪和四季等国际品牌筹建管理。

从投资期望来看,市场放出积极信号。我们从克罗地亚重建与发展银行近期动态观察到,为促进投资当地所采取的一系列激励措施包括:银行降低贷款利率、贷款者可享受4年的宽限期和长达17年的还款期。另外,市场上酒店类项目占整体住宿项目供应比例尚低,这意味着还有丰富的开发空间。因此,我们认为当前是投资克罗地亚酒店市场的理想时期。

中高端酒店份额突出

国内市场连锁酒店主要由中高端的3星及4星酒店构成,约占超过整个市场份额的半壁江山(47%)。这个水平甚至超过德国的45%。总体来看,经济酒店类别受到压缩(9%),高端奢侈酒店占市场比重15.6%。

Valamar Rivera酒店集团独领风骚

Valamar Rivera品牌为当地最大的酒店运营管理集团。在克罗地亚拥有31家酒店、超过5 500间客房数。该集团在该国之外实现近期第一笔收购,所收购项目为位于奥地利陶恩的一家高端酒店。

国际连锁品牌中,美利亚居榜首

西班牙酒店品牌美利亚(Melia)在该国共持有9个酒店计2 200间客房,是当地最大的国际连锁品牌。丽亭酒店集团(Park Plaza Hotels)排名第二,持有6个酒店计1 580间客房。

自营模式受偏爱

如下图所示,国内市场上,所有统计的连锁酒店中,85%的酒店采取业主自营的酒店管理方式,约8%计14家酒店的业主选择特许经营,约6%计10家酒店的业主选择委托管理。

克罗地亚各类酒店管理模式比例


数据来源:浩华国际咨询中国事务署

塞浦路斯:国内酒店市场发展平稳

作为一个小国,塞浦路斯的经济非常依赖旅游业。过去几年内,在政府政策鼓励下,当地旅游业取得快速发展,对酒店的需求量也向上攀升。2017年,旅游业实现5%的增长,酒店客房出租率更是比上年整体提升了35%。


数据来源:浩华国际咨询中国事务署

当地市场呈现的几大特点:

连锁酒店品牌逐渐入驻

目前已肯定有2个国际酒店连锁集团计划登录塞浦路斯,但具体信息尚未对外公布。随着旅游业进步,预计未来该岛还将吸引更多国际酒店品牌。塞岛岛内本土连锁品牌发展势头平稳,今年共2个当地品牌在筹建新开2家酒店项目。

当前,约8家新酒店项目在建,约10余个项目处于初期筹划阶段。岛内政府及当地经济体均希望招商引资外国投资者,我们预计未来几年内将会出现更多市场机会。

塞浦路斯境内的两个国际连锁品牌为:

  • 希尔顿:开业一家酒店,5星级,294间客房
  • 丽笙:开业一家酒店,5星级,180间客房

此外,4个本土连锁品牌占国内市场份额比较平均,持有平均6家开业酒店,主打中高端定位(约50%的酒店项目分布在中高端定位市场)。从下图可以看出,仅有高端定位市场与国际连锁品牌产生竞争,其他定位终端均被本土品牌垄断。

塞浦路斯酒店定位分布


数据来源:浩华国际咨询中国事务署

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