日本《民宿法》实施一年:爆增7倍 外国人开民宿 可以获得经营管理签证

新民宿法元年已经过去,日本的民宿业走到了哪一步?而又将往哪个方向发展呢?

  日本的《新民宿法》已经颁布实施满一年,在这一年中,房主,住客和当地政府部门都在进行调整和平衡,新民宿法元年已经过去,日本的民宿业走到了哪一步

  而又将往哪个方向发展呢?根据日本观光厅数据,新民宿法实施开始时,数量为2210件,在逐月上升到今年六月份后,数量已经达到了惊人的达到了15663件。而包括正在申请的民宿数量,也已经达到了17301家,可以说,日本民宿趋势正在呈现爆炸式增长。对于房东和游客来说,民宿正在成为一种更让双方获益的住宿形式。民宿能让游客深度感受日本文化,也能让房主获得可观的回报,不过获得日本民宿牌照也并非易事,在新民宿法实施之后,有运营民宿意向的房主,需要向当地行政管理机构提交申请之后才能营业。

  考虑到避免影响酒店宾馆生意,一些地区也对营业时间有着限制,申请民宿,需要满足在消防安全,设施,易损品,甚至附近居民意见等方面的要求。面对着新法规实施的冲击,那么一些投资民宿的日本房东们经营的如何?收益又如何呢?

  山本正也(化名)在被划定为民宿特区的大阪室投资经营了一栋民宿。该民宿位于大阪市大正区域,是一栋新造的木制公寓楼,总共有1LDK的房间6间,于2018年正式开业。一年的营业额差不多为2300万日元(约146.7万人民币),扣除贷款还款和各种费用的支出,手里的现金流为980万日元(约62.5万人民币)。如果将房屋成本以及为了应对法规的一些支出成本等原始成本考虑进去,收益率为16%左右。

  山本目前拥有者包括这栋楼在内的共十间民宿,由于他还有其他主业,完全由自己一人独自经营民宿显然是不可能完成的任务。于是它采用了半自主运营模式,一部分运营工作委托给民宿代管公司,一些自己能承担的工作比如指示清扫人员的工作、房间备品的在库管理等在妻子的协助下一起完成。

  如果将民宿运营完全委托给代管公司的话,代运营公司收取的手续费大概为民宿营业额的15%-20%左右,山本采取的半自主运营模式,可以将支付给民宿代管的手续费压缩到9%。虽然有关入驻客人的对接接待工作山本基本上委托给了民宿代管公司,但他自己还是会时不时的对工作内容进行check。代管公司并非能完全了解熟悉房子的所有情况,比如有客人问关于房屋内设备的一些问题,代管公司的工作人员有时回答不上来或回复错误,这时就需要自己出面亲自应对客人。

  但凡事都具有两面性,在与客人的直接沟通中,山本也逐渐了解了客人的诉求是什么,提供什么样的信息和服务给客人才能让他们心满意足。山本觉得这些运营的方法对他今后也大有裨益。

  作为民宿经营的老手,山本自然也有着自己的成功之道。山本指出“户型、位置、地区环境”是民宿经营的关键。对于用作民宿的房源挑选条件,山本有着一套自己的标准。一套房只能容纳2,3个人居住的话,市面上可以与其竞争的酒店和房宿房源是在太多,理想状态是挑选可以容纳5人以上的房源。另外,房源的位置最好是位于车站步行5分钟内,房屋周围要有较多的便利店和餐饮店,这两点也十分重要。

  遵循着这个标准,山本找到了一套位于大阪环球影城附近的房源,房子距离最近车站只需步行3分钟,无需换乘便可以到达主要观光景点和机场。另外,山本认为民宿代管公司的选择也是关系民宿成败的关键点。山本为了挑选合适的民宿代管公司,最初联系了5家民宿代管公司,最后根据观察负责人的问题应对能力、人品、运营实绩等才最终确定下了现在的代管公司。

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  因为《民宿新法》的实施,取缔淘汰了很多不合法民宿,这对于取得不限营业天数的旅馆业许可资质的民宿投资者来说无疑是一次机遇。

  葛西滋規在东京墨田区经营着一栋取得旅馆业许可资质地的公寓楼。该民宿公寓楼在2019年1月到4月份的的月营业额达到了250万日元(约16万人民币),扣除清扫费、水电燃气费、民宿代管公司的手续费等运营费用后月利润也达到了100万日币(约6.4万人民币)。

  《民宿新法》实施后,收益有了上涨。特别明显的是去年6月后,随着很多违法民宿被取缔,公寓收到了大量客人的预约。即使在6月份这个淡季,营业额达到了去年同月的2.5倍。2018年的全年营业额更是达到了前年的1.4倍,旺季时期的单日房价也上涨了3000日元。

  葛西这样的房东因为民宿新法的实施,收益有了大幅提升,但一些民宿限制严格地区的房东可能就没这么好的命了。比如京都市住宅区内的民宿房源,允许经营民宿的时间被限制在1-2月份的60天,东京都内的中央区、目黑区、江东区则是工作日全面禁止民宿经营。由于经营天数的限制,该区域内民宿收益自然也会大打折扣。

  随着日本民宿法制和管理的健全,民宿市场不再是过去的低准入门槛,想要像上文中的山本和葛西一样保持稳定的高收益,就需要民宿投资者们用更专业的知识和眼光选对房源以及选对专业靠谱的民宿代管运营公司。

  日本经营管理签证

  日本政府为了提升经济和吸引人才赴日创业,在2006年推出了投资经营签证。2015年更名为经营管理签证,以鼓励通过在日本设立公司并真实经营和管理,达到可以长期生活在日本的机会。

  取得这个签证后,可以为配偶和未成年子女申请一同到日本生活,可以立刻享受各项福利待遇,比如子女读书、全家医疗等,甚至是父母的医疗。

  很多人来过日本后很有好感,希望通过合法的身份长期生活在日本。从表面上看,通过日本经营管理签证的方式是目前除赴日留学、工作或与日本人结婚以外,较适合大多数人的方式。

  开民宿能否拿到经营管理签证?

  通过在日本开民宿的方法来申请日本经营者签证的确是可行的,并且也是最近比较热门的申请途径。日本对于民宿的态度在最近几年是有很大变化的。在2018年1月之前,民宿在日本并非是合法的,但奈何赴日游客数量疯涨,酒店资源承载力不足,2015年日本政府首次推出关于民宿服务制度的改革,并在2018年正式全面的解禁了民宿。

  民宿的解禁,也意味着这个行业即将变成日本的朝阳行业之一,并且在2020年东京奥运会即将到来之际,会让民宿行业的发展到达第一个顶点。日本政府在早先召开的旅游业前景预估会中,确定了2020年,赴日游客目标人数从2000万变成4000万,到2030年,达到6000万。而数量如此众多的游客,光靠酒店的承载是远远不够的,所以民宿将在其中扮演重要的角色。而购买包租民宿,在开设的民宿收益上也有所保障,不用担心身份延续!

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