地产玩家PK新势力:联合办公如何洗牌?

有了定位和方向显然还不够,要想在并非蓝海市场的联合办公领域有所突破,还要有超强的创新思维和差异化的产品理念。

  共享办公在中国已兴起四个年头。四年中,这一新兴行业经历了最初的积累与狂欢式的爆发,又从2018年开始了回归理性的调整。在这个短暂却曲折的发展过程中,行业也见证了不同发展路径的分野。

  经历了过去一年的并购与洗牌,行业主流模式还剩下三类:一是产能过剩的商业地产玩家,二是创业服务型企业向产业纵深发展的“传统模式”,三是直接将智能办公服务作为商业模式的“新势力”。前两者的代表分别是潘石屹旗下的SOHO3Q和优客工场,梦想加则是第三类中的佼佼者。

  2016~2017年间,当行业站在风口之上,当大部分同行都在资本的加持下追求高速扩张之时,这家公司能够坚持初心,以研发做出了硬核的服务。在任何领域,核心技术都可以成为那道最稳固的城墙。

  创业者需要什么样的办公场所?

  在进驻北京朝阳区望京梦想加彩虹桥空间八个月后,DE国际商学院创始合伙人凌笛认为自己当初做了一个正确的选择。

  原本在写字楼里办公的他,在因团队扩展需要寻找新的办公场所时,对望京附近的办公场所进行了地毯式的考察,最终选择了北京梦想加科技有限公司(以下简称“梦想加”)。

  成立于2015年5月的梦想加,先后完成了七轮融资,在北京、上海、成都等六个城市运营近40个空间,管理面积超过30万平米。位于北京朝阳区广顺北大街35号的彩虹桥空间面积近3000平米,这里邻近望京SOHO、凯德MALL等商业综合体,曾是“韩国城”的中心。

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  交通便利、办公空间设计合理、提供便捷的办公后勤服务,这些都是凌笛选择梦想加的考虑因素。但在凌笛看来,更重要的是梦想加开放式的办公氛围为进驻空间的创业者提供了更多联动的可能性。“进驻梦想加后,交了更多志同道合的朋友。”他笑言,梦想加的友邻彼此都有可能成为朋友与合作伙伴。

  凌笛的需求与梦想加创始人王晓鲁当初创业梦想加的出发点不谋而合。

  事实上,进入联合办公领域并不是王晓鲁这一次创业的初衷。2014年的春天,当王晓鲁和初创团队一起租下北京市朝阳区百子湾的一处办公场地时,自己并没有想到后来会打造出一个为企业提供综合服务的梦想加。

  最初的时候,王晓鲁与创始团队并没有想过要涉足联合办公领域。技术出身的他们原本计划从事自己的老本行,顺便做做天使投资人,但后来的发展并没有按照他们所计划的进行。

  “办公场地太大,为了不浪费,便将办公场地分享给好朋友。”让王晓鲁没有意料到的是,这一分享竟一发不可收拾。“个性十足的装修设计和轻松舒适的办公氛围吸引了越来越多的创业者加入梦想加来办公,一个办公空间已经完全不能满足需求。”

  在这个过程中,王晓鲁发现了创业者在寻找办公场地的痛点,首当其冲的就是交通便利和租金合理,其次就是室内环境以及办公体验。此外,团队扩张产生的办公位需求也是困扰创业者的一大问题。

  2015年,受美国共享办公空间管理公司WeWork(创立于2010年)的影响,联合办公的概念在国内悄然走红并迅速崛起,各种孵化器和众创空间如雨后春笋般涌现。如优客工场、纳什空间、氪空间等都在这一年迅速扩张。

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  但彼时的联合办公绝大部分是“二房东”模式,即将物业整体承租后,化整为零提供给用户。在这种模式下,提供办公位成为最为简单粗暴的方式,租金也成为这一模式的主要收入来源。然而,这并不能解决创业者的需求。虽然在创业初期,联合办公让这些创业者能够节省更多时间和资金去开疆辟土,但进驻企业的办公体验普遍不好。

  这给了王晓鲁和他的创业团队一个思考的源头,“在移动办公时代,我们可以给创业者提供一个什么样的办公场所?”

  很显然,王晓鲁想要做的不仅仅是简单的“二房东”,也不是孵化器,更不是众创空间。王晓鲁对自己的创业有了明确的定位:“梦想加不应该只是联合办公企业,我们是企业综合服务商。”

  因此王晓鲁最终决定,要从办公共享到共享办公,不仅要提供办公场地,还要提供贴心的服务,提高用户的体验感。

  这一理念后来被提炼成了梦想加自定义的OaaS(Office as a Service,办公即服务)智能办公整体解决方案。

  梦想加OaaS体系由独立开发的智能化办公系统、功能性与标准化并重的空间设计产品,以及依托大数据和智能平台实现的精细化运营产品三者组成,将办公室从单一性质的物理空间升级成为复合性质的服务。

  “设计、标准化运营、智能办公系统三方面的整合构成了办公即服务体系的核心:设计满足运营需求,运营结合智能办公体系。”王晓鲁对「我有嘉宾」观察员表示:“这个解决方案整合了产业链中不同的节点,相比传统公司自己做这些事情可以节约40%的运营效率和40%的运营成本。”

  梦想加的这一理念引起了资本的嗅觉。天眼查数据显示,成立于2015年5月的梦想加在当年6月就获得了来自险峰长青(原名险峰华兴)、英诺联合天使轮投资100 万美金。在此后的短短三年时间里,梦想加先后进行了七次融资,共计融资约20亿元人民币。

  从A轮便开始领投的愉悦资本几乎参与了此后的每一轮融资。在愉悦资本创始合伙人李潇看来,梦想加自创始之日起就开发了一系列适用的产品和服务,这与梦想加对共享办公的理解和较好的团队执行力密不可分。李潇对梦想加的未来持续看好,他表示:“我们相信梦想加引领的这场办公的革命将会不断推动产业进阶、为用户创造更多价值。”

  如何建立联合办公产品标准体系?

  有了定位和方向显然还不够,要想在并非蓝海市场的联合办公领域有所突破,还要有超强的创新思维和差异化的产品理念。

  “梦想加发展的四年是我们不断克服困难的四年,也是我们不断‘极致优化’的四年。”王晓鲁介绍道,在成立的第二年,梦想加便实现了产品的标准化,也初步完成了智能体系的搭建并实现对外输出。自此,智能与标准化也成为了梦想加与其他联合办公企业的差异化特点。

  智能化是整个OaaS产品体系的基础,这一系统支撑着另外两个产品“空间设计”和“社区运营”。

  为了让用户的办公体验更为便捷,梦想加开发了一套智能办公系统,这一系统的设计,将用户从传统的办公模式中尽可能地获得解放。

  最初的时候,这套智能办公系统仅能实现门禁功能,这甚至导致外界曾一度以为梦想加是一家做智能门禁系统的公司。而随着对产品的更新迭代,现在梦想加的智能办公系统已经满足绝大部分智能办公需求。“一个ID解决办公需求”在梦想加成为现实。在梦想加空间里,用户借助一个微信ID即可便捷连接空间内所有办公资源,完成身份识别、考勤打卡、会议预定、文件打印等办公事务。

  “梦想加的这套微信二维码技术获得了创新专利,这项技术产品使梦想加与行业大部分‘整租变零租’、‘二房东’模式的联合办公空间区分开,”梦想加市场高级总监李峥对「我有嘉宾」观察员表示,“基于智能产品的数据积累,梦想加得以拥有对用户需求更深刻的洞察,进而不断优化空间产品与社区服务,提供更人性化的服务。”

  产品标准化是梦想加的“极致优化”的基础所在。在王晓鲁看来,产品标准一经建立,梦想加的目标就转变成为对标准进行不断优化,以更好地贴近用户的办公体验。

  “产品标准化让梦想加实现了‘即插即用’的可能,这就使得梦想加具备了2~3个月快速落地一个空间的标准化能力。”在李峥看来,产品标准化有利于梦想加实现快整落地,同时,其标准化产品也能与办公场景“无缝对接”,优化与办公体验相关的诸多细节、功能、场景。

  在产品标准化的基础上,梦想加加速了对产品体系的推动。2019年6月,梦想加位于成都领地环金中心29层的联合办公空间获得WELL银级认证。WELL建筑标准由Delos公司最初创立,是首个专门关注建筑环境中人类健康的建筑标准,它通过考察与住房健康相关的七个因素来衡量影响住户健康的建筑属性:空气、水、营养、光线、健身、舒适性和精神。该认证体系共分为“核心与外观达标、银级、金级、铂金级”四级标准,包括100多项适用于各个建筑项目的特性。

  目前,中国大陆仅有18个商办项目获得了WELL认证,其中包括戴姆勒、仲量联行等国际知名企业的区域总部及办公室。但通过WELL认证的联合办公品牌,梦想加是亚洲第一家。

  “成都的这个联合办公空间是梦想加再一次在产品标准体系上进行升级。”王晓鲁告诉「我有嘉宾」观察员。这个联合办公空间从设立开始即遵循WELL认证标准,充分考虑了健康办公的理念。他表示,获得WELL认证,展示了梦想加对健康办公的重视程度,将来梦想加提供给客户的办公空间也将更为健康和人性化。

  “我们还在继续为自己‘找困难’——持续不断的对产品标准进行优化升级。”王晓鲁表示,未来梦想加将深耕办公健康产品开发。“智能化的高品质办公体验已经成为梦想加的核心优势,而在办公健康领域的率先布局,则将使梦想加的‘护城河’再度拓宽、加深。”

  对产品“极致优化”的背后是梦想加与其他联合办公企业的区别所在,在梦想加的团队中,70%是技术人员,而其融资金额的规划、产品研发也占据了大部分费用支出。

  2018年8月,梦想加完成了1.2亿美金C轮融资,高瓴资本、General Atlantic美国泛大西洋投资集团领投。此次领投方高瓴资本对梦想加对产品“极致优化”理念表示认可,这也成为高瓴资本在2018年8月领投梦想加的因素之一。在高瓴资本看来,梦想加通过产品的精细打磨,对办公资源进行有效地分配,显著提高了办公空间的整体运营效率和管理效率。

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  多元化增值服务是否是联合办公的未来?

  “效率和体验是我们认为未来办公必不可少的两个关键词。”在王晓鲁看来,联合办公实质上是人们办公需求转变的产物,而如何真正将智能带入企业的日常办公之中,让智能技术为人所用,切实提高用户的办公效率和体验,将是梦想加未来探索的方向所在。

  在进入市场之前,梦想加对用户的办公需求进行过划分,他们将办公需求分为重、中、轻三层。重度需求,强调固定性、私密性和归属感;中度需求,强调流动性和便利性;轻度需求,强调办公氛围和配套活动。

  “十年前,市场上的办公需求主要聚集在重度需求,部分涉及中度需求,传统写字楼可以很好地满足。”王晓鲁表示,现在的用户需求已经大幅往中度、轻度偏移,自由职业、远程办公、高频流动办公随处可见,这些新兴办公人群是传统写字楼抓不住的,这也就产生了用户对联合办公多形态共存的需求。

  正是基于这一认识,梦想加结合设计、智能、运营三个部分,共同打造了整合科技、颜值、体验并存的未来办公升级的服务,为不同类型的企业,从自由职业者到中小企业、成长型公司、大型企业的分支团队,甚至于是对公司总部提供更好的解决方案。

  “未来,生活和工作的界限会进一步模糊,并引发更多现在还不存在的用户需求;另一方面,基于办公需求的共享空间与更多类型的业态融合,会生成很多场景。”王晓鲁认为,两者结合来看,联合办公的形式会更加多元化,这也是梦想加的机会所在。

  “共享办公总体上属于市场的风口,但当前众多共享办公更多的是沦为办公区间的租赁概念,依赖于办公位的出租和部分增值服务来进行,盈利空间狭窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对「我有嘉宾」观察员表示,在行业盈利压力和资本冷却的双重背景下,联合办公企业争相扩张的局面逐渐缓解,取而代之的是在多元化增值服务和配套设施上下功夫。

  例如,优客工场将“生态圈投资”和“流量平台建设”列为其多元化重要战略,日前还宣布将办公云架构进一步深化平台流量战略。氪空间则一直不断在拓展社区运营的能力。同样,社区运营也是WeWork进驻中国以来的方向所在,如今WeWork还希望利用“会员体系”实现企业孵化器的布局。还有ATLAS寰图,其主张工作连接生活,将酒吧、餐厅、咖啡厅和高尔夫球场等服务设施装进办公空间。

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  “联合办公应该是具有协调效应的个性化企业的集合,其本身就应该是一个产业链的集群,这样才能真正发挥优势。”严跃进指出,从后续市场表现看,联合办公关键的一点,不能从办公的角度去看联合办公项目,而需要从综合服务的角度来看待。“联合办公从本质上来说,更像是一个企业服务的生意。如何能提供更多的企业服务,将成决定联合办公企业是否胜出的关键因素。”

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